UPDATE November 2021: Erneute Offenage des Bebauungsplans „Dorstraße“ [10] wird beschlossen. Ein separater Antrag der Neuen Liste, an der Glottertalstraße Mischgebiet vorzusehen, findet in diesem Zusammenhang im Rat keine Mehrheit. Aus Sicht der Neuen Liste bleibt damit eine historische Chance ungenutzt.
In der Gemeinderatssitzung vom 18.02.2021 hat der Gemeinderat zur Sicherung der Planungsziele eine Veränderungssperre nach § 14 BauGB beschlossen[1]. Hintergrund waren Bauanträge für zwei Grundstücke für jeweils zwei große Mehrfamilienhäuser mit insgesamt 29 Wohneinheiten. Bei beiden Grundstücken handelt es sich um traditionsreiche Hotel- und Gaststättenbetriebe, deren Geschäftsbetrieb erst vor kurzem aufgegeben wurde.
Im Kontext mit der Bebauung entlang der Dorfstraße hatte der Gemeinderat bereits 2016 den Beschluss zur Aufstellung eines Bebauungsplans der Innenentwicklung nach § 13 a BauGB für eines der betroffenen Flurstücke gefasst, und eine erste Offenlage ist bereits erfolgt. [2]
Bebauungsplan „Dorfstraße“ wird überarbeitet und erweitert
Nach Diskussion der Kommentare, die im Rahmen der Offenlage bei der Gemeinde eingegangen waren, hat sich der Rat bereits im Oktober darauf verständigt, Teile des überplanten Gebietes, die bereits seit vielen Jahren faktisch einem Mischgebiet[3] entsprachen [4], künftig auch formal als solches auszuweisen. Hintergrund ist, dass Heuweiler an keiner einzigen Stelle Gewerbeflächen ausgewiesen hat, und dass durch die Aktivität von Bauträgern ein hoher Druck in Richtung reine Wohnbebauung ausgeübt wird. Denn mit reiner Wohnbebauung lassen sich durch Verkauf von Eigentumswohnungen kurzfristig hohe Gewinne erzielen. Unter diesen Bedingungen würden in Heuweiler nach und nach alle Gewerbebetriebe verschwinden und Heuweiler würde zu einem reinen Schlafdorf werden. Sowohl wegen des drohenden Verlustes jeglicher Nahversorgung als auch zur Verbesserung des Gewerbesteueraufkommens liegt eine solche Entwicklung nicht im Interesse der Gemeinde. Daher hatte der Rat beschlossen, zur Festschreibung der erkannten städtebaulichen Ziele und zur Sicherung der Wohn- und Lebensqualität in Heuweiler an dieser Stelle ordnend einzugreifen und ein Mischgebiet statt eines allgemeinen Baugebietes auszuweisen. Eine diesbezügliche Überarbeitung des Bebauungsplans durch das Planungsbüro war beauftragt worden, um die öffentliche Beratung vorzubereiten. Aufgrund der mit Einreichung der genannten Bauanträge eingetretenen besonderen Umstände musste einerseits das Mittel der Veränderungssperre erneut gezogen werden und andererseits die vom Bebauungsplan „Dorfstraße“ betroffene Fläche bis zur zweiten ehemaligen Gaststätte ausgedehnt werden (Abb. 1).
Abb. 1: Erweiterter Geltungsbereich des Bebauungsplans Dorfstraße (aus der Beratungsvorlage der öffentlichen Sitzung des Gemeinderats am 18.02.2021, veröffentlicht gem. §41b Abs. 4 GemO BW)
Gerade die Flurstücke der beiden ehemaligen Hotel- bzw. Gaststättenbetriebe an der Glottertalstraße eignen sich ausgezeichnet als Mischgebiet, da sie
- von der viel befahrenen Landstraße L112 gut einsehbar sind,
- sie teilweise über die Möglichkeit von zusätzlichen Parkplätzen auf der gegenüberliegenden Straßenseite verfügen
- bei Nutzung dieser Flurstücke für Gewerbe weder Dorfstraße noch Glottertalstraße über die Maßen mit Verkehr belastet werden,
- aufgrund der langjährigen gewerblichen Nutzung eine hohe Akzeptanz bei den Bürgern zu erwarten ist.
- Glasfaser für schnelles Internet in unmittelbarer Nähe vorhanden ist.
Um Heuweiler für Gewerbetreibende attraktiv zu machen, hatte der Gemeinderat erst im Januar eine Senkung der Gewerbesteuer beschlossen. Dadurch gehören wir zu den Gemeinden mit der niedrigsten Gewerbesteuer in der Umgebung. Die Festsetzung von Flächen für Gewerbe durch Ausweisung eines Mischgebietes an attraktiver Stelle ist ein weiterer Schritt zur Förderung von Gewerbeansiedlung.
Mischgebiet: Durchmischung von Wohnen und Gewerbebetrieben, die das Wohnen „nicht wesentlich stören“
Mischgebiete[3] dienen dem Wohnen und der Unterbringung von Gewerbebetrieben, die das Wohnen nicht wesentlich stören (§ 6 Abs. 1 BauNVO)[5]. In der sowohl qualitativ als auch quantitativ zu verstehenden Durchmischung der zwei Hauptnutzungsarten „Wohnen“ und „Gewerbebetriebe, die das Wohnen nicht wesentlich stören“ liegt die besondere Funktion des Mischgebiets, die sich gerade dadurch von den anderen Baugebietstypen der Baunutzungsverordnung unterscheidet. Dies bedeutet, dass im Mischgebiet die reine Wohnbebauung verhindert werden kann, und ein gewisser Anteil an Gewerbe vorgeschrieben wird. Aufgrund der im Mischgebiet immer bestehenden Nähe zu Wohnbebauung gibt es Einschränkungen etwa was Lärmerzeugung oder Publikumsverkehr angeht (das Gewerbe darf den Wohnwert eben „nicht wesentlich stören“). Zulässig in Mischgebieten sind insbesondere: Wohngebäude, Geschäfts- und Bürogebäude, Einzelhandelsbetriebe, Schank- und Speisewirtschaften sowie Betriebe des Beherbergungsgewerbes und sonstige Gewerbebetriebe[2,3].
Wir glauben, dass die Ausweisung eines Mischgebietes an dieser Stelle eine gute Entwicklungsoption für Heuweiler ist. Die Idee, ein Mischgebiet auszuweisen, wurde von der Neuen Liste erstmals 2016 formuliert [6] und wird nun in die Tat umgesetzt.
Lehren für die Zukunft
Die Entwicklung der letzten Jahre zeigt erneut, dass eine vorausschauende Bauleitplanung auch für andere Bereiche im Dorf unerlässlich ist. Während unter Bürgermeister Dr. Bentler die Nachverdichtung grundsätzlich ohne Veränderungssperre und Aufstellung eines Bebauungsplanes gesteuert wurde (als Beispiel seien genannt die intensive Bebauung auf dem Altvogtshofgelände nach dem Scheunenbrand 1997 [7] oder im sog. „Rebstockgarten“ [8]), muss die Gemeinde derzeit und wohl auch in Zukunft an vielen Stellen planerisch eingreifen. Die Neue Liste ist froh darüber, im Rat Konsens darüber herrscht, dass wir auch künftig nicht zögern werden, unsere städtebaulichen Ziele zu formulieren und sie auch durchzusetzen[9].
Für die Neue Liste
Claudius Stahl
Verlinkte Quellen
[1] Offenlage der Veränderungssperre in den Gundelfinger Nachrichten Nr 2508
[2] Das letzte Mittel. Kommentar zur Aufstellung eines Bebauungsplans der Innenentwicklung nach § 13 a BauGB im Gebiet „Dorfstraße zwischen Holzweg und Gartenstraße“ auf neueliste-heuweiler.de
[3] Erklärung „Mischgebiet“ bei Wikipedia.de und bei Immobiliencout24 jeweils mit Bezug auf die BauNVO
[4] Gewerbebetriebe auf der Homepage der Gemeinde Heuweiler, abgerufen am 08.03.2021 (konkret: Landhotel Laube und Gasthof Grüner Baum (beide mit meterhoher Leuchtreklame) , Stefan Zepner Landmaschinen)
[5] Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke Baunutzungsverordnung (BauNVO)
[6] „Vorschlag: Mischgebiet“. BZ vom 26.09.2016 zum Beschluss zur Aufstellung einer Veränderungssperre im Gebiet „Dorfstraße zwischen Holzweg und Gartenstraße“
[7] Bewegung in Sachen Altvogtshof – Heuweiler billigt Baupläne. BZ vom 17.11.2004
[8] Aufgaben für den kommenden Bürgermeister. Rede zum Bauantrag „Rebstockgarten“ am 14.11.2013
[9] Stellungnahme der Frauenliste zur Veränderungssperre in den Gundelfinger Nachrichten Nr 2508
[10] Zweite öffentliche Offenlage des B-Planes
Tags: Heuweiler, Nachverdichtung, Ortsentwicklung, Veränderungssperre