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Heuweiler braucht ein Mischgebiet!

In der Gemeinderatssitzung vom 18.02.2021 hat der Gemeinderat zur Sicherung der Planungsziele eine Veränderungssperre nach § 14 BauGB beschlossen[1]. Hintergrund waren Bauanträge für zwei Grundstücke für jeweils zwei große Mehrfamilienhäuser mit insgesamt 29 Wohneinheiten. Bei beiden Grundstücken handelt es sich um traditionsreiche Hotel- und Gaststättenbetriebe, deren Geschäftsbetrieb erst vor kurzem aufgegeben wurde.
Im Kontext mit der Bebauung entlang der Dorfstraße hatte der Gemeinderat bereits 2016 den Beschluss zur Aufstellung eines Bebauungsplans der Innenentwicklung nach § 13 a BauGB für eines der betroffenen Flurstücke gefasst, und eine erste Offenlage ist bereits erfolgt. [2]

Bebauungsplan “Dorfstraße” wird überarbeitet und erweitert

Nach Diskussion der Kommentare, die im Rahmen der Offenlage bei der Gemeinde eingegangen waren, hat sich der Rat bereits im Oktober darauf verständigt, Teile des überplanten Gebietes, die bereits seit vielen Jahren faktisch einem Mischgebiet[3] entsprachen [4], künftig auch formal als solches auszuweisen. Hintergrund ist, dass Heuweiler an keiner einzigen Stelle Gewerbeflächen ausgewiesen hat, und dass durch die Aktivität von Bauträgern ein hoher Druck in Richtung reine Wohnbebauung ausgeübt wird. Denn mit reiner Wohnbebauung lassen sich durch Verkauf von Eigentumswohnungen kurzfristig hohe Gewinne erzielen. Unter diesen Bedingungen würden in Heuweiler nach und nach alle Gewerbebetriebe verschwinden und Heuweiler würde zu einem reinen Schlafdorf werden. Sowohl  wegen des drohenden Verlustes jeglicher Nahversorgung als auch zur Verbesserung des Gewerbesteueraufkommens liegt eine solche Entwicklung nicht im Interesse der Gemeinde. Daher hatte der Rat beschlossen, zur Festschreibung der erkannten städtebaulichen Ziele und zur Sicherung der Wohn- und Lebensqualität in Heuweiler an dieser Stelle ordnend einzugreifen und ein Mischgebiet statt eines allgemeinen Baugebietes auszuweisen. Eine diesbezügliche Überarbeitung des Bebauungsplans durch das Planungsbüro war  beauftragt worden, um die öffentliche Beratung vorzubereiten. Aufgrund der mit Einreichung der genannten Bauanträge eingetretenen besonderen Umstände musste einerseits das Mittel der Veränderungssperre erneut gezogen werden und andererseits die vom Bebauungsplan “Dorfstraße” betroffene Fläche bis zur zweiten ehemaligen Gaststätte ausgedehnt werden (Abb. 1).

 

Abb. 1: Erweiterter Geltungsbereich des Bebauungsplans Dorfstraße (aus der Beratungsvorlage der öffentlichen Sitzung des Gemeinderats am 18.02.2021, veröffentlicht gem. §41b Abs. 4 GemO BW)

Gerade die Flurstücke der beiden ehemaligen Hotel- bzw. Gaststättenbetriebe an der Glottertalstraße eignen sich ausgezeichnet als Mischgebiet, da sie

  • von der viel befahrenen Landstraße L112 gut einsehbar sind,
  • sie teilweise über die Möglichkeit von zusätzlichen Parkplätzen auf der gegenüberliegenden Straßenseite verfügen
  • bei Nutzung dieser Flurstücke für Gewerbe weder Dorfstraße noch Glottertalstraße über die Maßen mit Verkehr belastet werden,
  • aufgrund der langjährigen gewerblichen Nutzung eine hohe Akzeptanz bei den Bürgern zu erwarten ist.
  • Glasfaser für schnelles Internet in unmittelbarer Nähe vorhanden ist.

Um Heuweiler für Gewerbetreibende attraktiv zu machen, hatte der Gemeinderat erst im Januar eine Senkung der Gewerbesteuer beschlossen. Dadurch gehören wir zu den Gemeinden mit der niedrigsten Gewerbesteuer in der Umgebung. Die Festsetzung von Flächen für Gewerbe durch Ausweisung eines Mischgebietes an attraktiver Stelle ist ein weiterer Schritt zur Förderung von Gewerbeansiedlung.

Mischgebiet: Durchmischung von Wohnen und Gewerbebetrieben, die das Wohnen “nicht wesentlich stören”

Mischgebiete[3] dienen dem Wohnen und der Unterbringung von Gewerbebetrieben, die das Wohnen nicht wesentlich stören (§ 6 Abs. 1 BauNVO)[5]. In der sowohl qualitativ als auch quantitativ zu verstehenden Durchmischung der zwei Hauptnutzungsarten „Wohnen“ und „Gewerbebetriebe, die das Wohnen nicht wesentlich stören“ liegt die besondere Funktion des Mischgebiets, die sich gerade dadurch von den anderen Baugebietstypen der Baunutzungsverordnung unterscheidet. Dies bedeutet, dass im Mischgebiet die reine Wohnbebauung verhindert werden kann, und ein gewisser Anteil an Gewerbe vorgeschrieben wird. Aufgrund der im Mischgebiet immer bestehenden Nähe zu Wohnbebauung gibt es  Einschränkungen etwa was Lärmerzeugung oder Publikumsverkehr angeht (das Gewerbe darf den Wohnwert eben “nicht wesentlich stören”). Zulässig in Mischgebieten sind insbesondere: Wohngebäude, Geschäfts- und Bürogebäude, Einzelhandelsbetriebe, Schank- und Speisewirtschaften sowie Betriebe des Beherbergungsgewerbes  und sonstige Gewerbebetriebe[2,3].

Wir glauben, dass die Ausweisung eines Mischgebietes an dieser Stelle eine gute Entwicklungsoption für Heuweiler ist. Die Idee, ein Mischgebiet auszuweisen, wurde von der Neuen Liste erstmals 2016 formuliert [6] und wird nun in die Tat umgesetzt.

Lehren für die Zukunft

Die Entwicklung der letzten Jahre zeigt erneut, dass eine vorausschauende Bauleitplanung auch für andere Bereiche im Dorf unerlässlich ist.  Während unter Bürgermeister Dr. Bentler die Nachverdichtung grundsätzlich ohne Veränderungssperre und Aufstellung eines Bebauungsplanes gesteuert wurde (als Beispiel seien genannt die intensive Bebauung auf dem Altvogtshofgelände nach dem Scheunenbrand 1997 [7] oder im sog. “Rebstockgarten” [8]), muss die Gemeinde derzeit und wohl auch in Zukunft an vielen Stellen planerisch eingreifen. Die Neue Liste ist froh darüber, im Rat Konsens darüber herrscht, dass wir auch künftig nicht zögern werden, unsere städtebaulichen Ziele zu formulieren und sie auch durchzusetzen[9].

 

Für die Neue Liste

 

 

 

 

 

 

 

Claudius Stahl

 

Verlinkte Quellen

 

[1] Offenlage der Veränderungssperre in den Gundelfinger Nachrichten Nr 2508

[2] Das letzte Mittel. Kommentar zur Aufstellung eines Bebauungsplans der Innenentwicklung nach § 13 a BauGB im Gebiet „Dorfstraße zwischen Holzweg und Gartenstraße“ auf neueliste-heuweiler.de

[3] Erklärung “Mischgebiet” bei Wikipedia.de und bei Immobiliencout24 jeweils mit Bezug auf die BauNVO

[4] Gewerbebetriebe auf der Homepage der Gemeinde Heuweiler, abgerufen am 08.03.2021 (konkret: Landhotel Laube und Gasthof Grüner Baum (beide mit meterhoher Leuchtreklame) , Stefan Zepner Landmaschinen)

[5] Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke Baunutzungsverordnung  (BauNVO)

[6] “Vorschlag: Mischgebiet”. BZ vom 26.09.2016 zum Beschluss zur Aufstellung einer Veränderungssperre im Gebiet „Dorfstraße zwischen Holzweg und Gartenstraße“

[7] Bewegung in Sachen Altvogtshof – Heuweiler billigt Baupläne. BZ vom 17.11.2004

[8] Aufgaben für den kommenden Bürgermeister. Rede zum Bauantrag „Rebstockgarten“ am 14.11.2013

[9] Stellungnahme der Frauenliste zur Veränderungssperre in den Gundelfinger Nachrichten Nr 2508

Das letzte Mittel

Kommentar zur Aufstellung eines Bebauungsplans der Innenentwicklung nach § 13 a BauGB im Gebiet „Dorfstraße zwischen Holzweg und Gartenstraße“ und über die Aufstellung einer Veränderungssperre für den Bereich.

Am 14.6. hat der Gemeinderat aus gegebenem Anlass einstimmig eine Veränderungssperre über eine fast 77 ar große Fläche am Ortseingang von Heuweiler beschlossen. Betroffen sind 10 Flurstücke in Privatbesitz, deren künftige Bebauung (Nachverdichtung) durch einen Bebauungsplan neu geregelt werden soll.

Darstellung des Planungsgebietes im Bürger-GIS der Gemeinde Heuweiler, abgerufen am 20.7.

 

Eine solche Überplanung ist das offizielle Mittel, das der Gemeinde bleibt, wenn die zuständige Baubehörde regelmäßig das fehlende Einvernehmen der Gemeinde ersetzt, und dadurch signalisiert, dass für die Bürokraten jedes Bauvorhaben möglich sei. Nur durch einen Bebauungsplan können die gewählten Vertreter der Gemeinde die Planungshoheit wiedererlangen und der Gier der Bauträger, die die Verdichtung bis an die Grenze des Machbaren ausreizen wollen, entgegentreten.

Ich hatte bereits in Zusammenhang mit der Bebauung am Rebstockgarten darauf hingewiesen (und gefordert), dass die Gemeinde planerisch tätig werden müsse (“Aufgaben für den kommenden Bürgermeister”). Im aktuellen Fall erlebe ich persönlich zum ersten Mal, dass dieser Weg in Heuweiler tatsächlich beschritten wird, und ich habe sowohl die Veränderungssperre als auch die Überplanung des Gebietes im vorliegenden Fall ausdrücklich begrüßt.

Andererseits gibt es eine weitere einfache Möglichkeit, Einfluss auf die Entwicklung einer Gemeinde zu nehmen: nämlich mit den Menschen zu sprechen. In Heuweiler wurden in der Vergangenheit auch von den Bauträgern keine Mondpreise bezahlt. Es kamen lediglich diejenigen Grundstücke an Bauträger, die sonst niemand erwerben wollte. So wichtig es ist, einen Bebauungsplan zu erstellen: Möglicherweise wäre es sinnvoller, wenn die Gemeinde verkaufswillige Eigentümer fair bei der Entwicklung der künftigen Bebauung unterstützt. Wenn gleichzeitig potenzielle Käufer auf die Angebote hingewiesen würden, könnte die Gemeinde auf diese Weise ihren Einfluss geltend machen. Die Ansprechpartner für solche Gespräche müssen die gewählten Vertreter der Gemeinde sein, also in erster Reihe der Bürgermeister, aber selbstverständlich auch die Gemeinderäte; erst in zweiter Reihe die Verwaltung.  Dadurch könnte möglicherweise – auch ohne “plansichernde Instrumente” – die Dorfentwicklung nachhaltig gesteuert werden. Zusätzlich könnte immer wieder auch öffentlich darauf hingewiesen werden, dass Heuweiler ein idealer Ort für “wohnen und arbeiten” ist, sei es für IT-Dienstleister oder andere Gewerbetreibende, möglicherweise auch für eine Arztpraxis, die das Einzugsgebiet Denzlingen-Glottertal-Heuweiler und Gundelfingen in der Nähe hätte. Gerade in den auch mit ÖPNV gut erreichbaren Teilen von Heuweiler muss Gewerbetreibenden eine Option aufgezeigt werden.

Das Ziel für die Gemeinde sollte an dieser Stelle sein, eine reine Wohnbebauung zu vermeiden

Eine Veränderungssperre, die immer mehrere Eigentümer betrifft und nicht nur planerische Kosten, sondern auch Haftungsrisiken für die Gemeinde mit sich bringt, sollte in diesem Zusammenhang immer nur das letzte Mittel sein, wenn alle anderen bereits ausgeschöpft sind.  Dann sollte die Gemeinde allerdings auch nicht davor zurückschrecken, so wie im aktuellen Fall geschehen.

 

Verlinkte Quellen

1.) Alle gültigen Bebauungspläne von Heuweiler (Link zum Gemeinde-Informations-System des Landkreises)

2.) Beratungsvorlage zum B-Plan Dorfstrasse (TOP 3 der öffentlichen Gemeinderatssitzung vom 12.03.2020 , veröffentlicht gem. §41b Abs. 4 GemO BW

 

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Claudius Stahl