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Zustimmung des Gemeinderats im Bau-Turbo-Gesetz: Machtfülle oder Verantwortungsfalle?

Das am 30. Oktober 2025 in Kraft getretene „Bau-Turbo-Gesetz“ verändert die Rolle des Gemeinderats grundlegend. Durch die Einführung der „Zustimmung der Gemeinde“ (§ 36a BauGB) wandelt sich das Gremium vom bloßen Rechtshüter zum strategischen Entscheider, der aufwendige Bebauungsplanverfahren umgehen kann. Die Regelungen in den §§ 31, 34 und 246e BauGB sind projektbezogen primär auf die Schaffung von Wohnraum ausgerichtet. Abweichend sind nur bestimmte ergänzende Nutzungen erlaubt (soziale Infrastruktur, Nahversorgung).

Die drei Säulen der Beschleunigung

Der Gesetzgeber unterscheidet zwischen dauerhaften Flexibilisierungen und dem befristeten „Brecheisen“:

Dauerhafte Befreiungen (§ 31 Abs. 3 BauGB): Der Gemeinderat kann nun Befreiungen vom Bebauungsplan zugunsten des Wohnungsbaus nicht nur für Einzelfälle, sondern für „mehrere vergleichbare Fälle“ erteilen (z. B. Anzahl der Geschosse in einem Quartier, Vergrößerung der Baufenster).
Dauerhafte Innenbereichs-Lockerung (§ 34 Abs. 3 a+b BauGB): Diese Norm erlaubt es dauerhaft, im ungeplanten Innenbereich von dem strengen Gebot des „Sich-Einfügens“ abzuweichen, um Wohnraum zu schaffen. Der Gemeinderat kann hier mit seiner Zustimmung Vorhaben zulassen, die eigentlich den Rahmen der Nachbarbebauung sprengen würden. Dies kann auch für „mehrere vergleichbare Fälle“ beschlossen werden. Einmal getroffene Entscheidungen prägen den Charakter der Umgebung wiederum dauerhaft.
Befristeter (eigentlicher) Bauturbo (§ 246e BauGB): Bis zum 31.12.2030 kann von sämtlichen Vorschriften des BauGB abgewichen werden. Dies ist das weitreichendste Instrument für Projekte im Siedlungsbereich, sofern sie städtebaulich vertretbar sind. Unberührt bleiben jedoch das Bauordnungsrecht (z. B. Brandschutz, Abstandsflächen der LBO), das Fachrecht (insb. Naturschutz-, Denkmal- und Immissionsschutzrecht) sowie örtliche Gestaltungssatzungen, sofern diese nicht explizit zum Gegenstand der Abweichung gemacht werden.

Die neue Macht des Gemeinderats: Zustimmung statt Einvernehmen

Die neu eingeführte Zustimmung (§ 36a BauGB) ist das Herzstück. Sie unterscheidet sich fundamental vom bekannten „Einvernehmen“ [1]. Nach aktueller Rechtsprechung (VGH Baden-Württemberg, 06.11.2025) muss der Gemeinderat aufgrund der planerischen Tragweite selbst entscheiden. Es handelt sich nicht um ein „Geschäft der laufenden Verwaltung“ in der Zuständigkeit von Bürgermeisters oder Verwaltung. Eine Übertragung auf einen beschließenden Ausschuss ist vermutlich über die Hauptsatzung grundsätzlich möglich. Die Tabelle zeigt die Unterschiede zwischen dem Einvernehmen und Zustimmung:

Tabelle: Einvernehmen und Zustimmung im BauGB

Merkmal	Einvernehmen (§ 36 BauGB)	Zustimmung (§ 36a BauGB)
Rechtliche Natur	Rechtsprüfung: Entspricht das Projekt dem geltenden Plan/Gesetz?	Planerische Entscheidung: Ist die Abweichung städtebaulich gewollt?
Ermessensspielraum	Gebundene Entscheidung: Muss bei Rechtmäßigkeit erteilt werden.	Planerisches Ermessen: Freie Abwägung der städtebaulichen Opportunität.
Steuerung der Planungshoheit	Reaktive Notbremse: Erfordert oft Veränderungssperre (§ 14), um Projekte zu stoppen.	Aktive Steuerung: Direkte Verweigerung möglich, um Planungshoheit zu schützen.
Frist für den Rat	2 Monate (§ 36 Abs. 2)	3 Monate (§ 36a Abs. 1)
Folge bei Fristablauf	Fiktion: Einvernehmen gilt als erteilt.	Fiktion: Zustimmung gilt als erteilt (Gefahr des Kontrollverlusts!).
Ersetzbarkeit	Durch Kommunalaufsicht ersetzbar, wenn rechtswidrig verweigert (oder rechtswidrig erteilt).	Nicht ersetzbar, nicht widerrufbar: Die Gemeinde behält das Letztentscheidungsrecht über den „Turbo“. (Risiko bei unbeabsichtigter Zustimmungsfiktion)

Es wird deutlich: Das Einvernehmen ist das Instrument des „reagierenden“ Gemeinderats, der sich im Zweifel nur durch eine formelle Veränderungssperre wehren kann. Die Zustimmung hingegen ist das Instrument des „agierenden“ Gemeinderats. Er nutzt seinen langen Hebel, um Projekte entweder politisch zu stoppen oder sie an Bedingungen (städtebauliche Verträge, Infrastrukturabgabe) zu knüpfen, ohne sofort ein jahrelanges Bebauungsplanverfahren einleiten zu müssen.

Was der Gemeinderat „außer Kraft“ setzen kann:

Festsetzungen des Bebauungsplans (§ 31 (3) BauGB): Art der baulichen Nutzung (z.B. Wohnen statt Gewerbe), Maß der Nutzung (z. B. mehr Stockwerke als im Plan vorgesehen) oder der überbaubaren Grundstücksfläche (Abweichungen von der Größe der Baufenster)
Einfügungsgebot (§ 34 (3b) BauGB): Deutlich mehr Spielraum als ohne Bauturbo im unbeplanten Innenbereich.
Baugesetzbuch: zeitlich befristet kann von sämtlichen Abweichungen von sämtlichen Vorschriften des BauGB abgewichen werden. Dies betrifft beispielsweise
- Lärmschutz: Erleichterungen für Wohnen in Mischgebieten sind möglich, wobei die Grenzwerte des Bundesimmissionsschutzrechts (TA Lärm) weiterhin gelten. Dies kann Auswirkungen auf die Zulässigkeit des umliegenden Bestandsgewerbes haben.
- Außenbereich (§ 35 BauGB): Wohnungsbau im unmittelbaren Anschluss an den Siedlungsbereich wird grundsätzlich möglich.Flächennutzungsplan & Gestaltung: Abweichungen von der Grundplanung und gestalterischen Satzungen sind zulässig.

Was der Gemeinderat nicht „außer Kraft“ setzen kann:

Es sind auch weiterhin alle Vorschriften des sonstigen öffentlichen Rechts, die neben dem Bauordnungs- und Bauplanungsrecht unmittelbar die Rechtmäßigkeit der Errichtung, Änderung oder Nutzungsänderung baulicher Anlagen betreffen, einzuhalten. Darunter fallen z. B. das Naturschutzrecht (BNatSchG, NatSchG Bln, BaumSchVO u. v. m.), das Denkmal-, Verkehrs- und Umweltrecht sowie weiteres Baunebenrecht.

Die Zustimmung der Gemeinde nimmt für den Bauherren lediglich eine „planungsrechtliche Hürde“. Die technische und fachrechtliche Prüfung erfolgt weiterhin durch die staatliche Bauaufsicht nach unveränderten Kriterien und bürokratischen Verfahren. In der Praxis heiß dies, dass auch nach einer Zustimmung durch den Gemeinderat ein Projekt später bei der Bauaufsicht am Artenschutz oder am Brandschutz scheitert. Der Bauturbo macht also den Weg im Bauplanungsrecht frei, ist aber kein Freifahrtschein für die technische Ausführung.

Zuständigkeit für Beschlüsse nach dem Bau-Turbo-Gesetz

Die innergemeindliche Zuständigkeit für die Erteilung der Zustimmung richtet sich – mangels ausdrücklicher Regelung – nach dem Kommunalrecht der Länder. Den entscheidenden Hinweis für Heuweiler liefert § 24 Abs. 1 GemO BW: „Der Gemeinderat ist die Vertretung der Bürger und das Hauptorgan der Gemeinde. Er legt die Grundsätze für die Verwaltung der Gemeinde fest und entscheidet über alle Angelegenheiten der Gemeinde, soweit nicht der Bürgermeister kraft Gesetzes zuständig ist oder ihm der Gemeinderat bestimmte Angelegenheiten überträgt.“ Da es sich bei der Anwendung des Bauturbos von der Natur der Sache her immer um Angelegenheiten handelt, welche die Grundzüge der Bauleitplanung betreffen, kann nur der Gemeinderat die Zustimmung erteilen. Ob es sogenannte sogenannte „überschaubare Vorhaben“ gibt, in denen eine Übertragung der Aufgaben an die Verwaltung möglich ist (siehe Präsentation des Städtetages vom 3.11.2025) wird möglicherweise künftig die Gerichte beschäftigen. Ohne formalen Beschluss jedoch ist dies mit Sicherheit nicht möglich.

Kritische Würdigung: Die „Verantwortungsfalle“ im Fokus

Die neue Machtfülle bringt systemische Risiken mit sich, die das Gremium vor eine Zerreißprobe stellen können:

Korruptionsgefahr und Lobbyismus: Da die Zustimmung nicht strikt an Rechtsnormen, sondern an politische Opportunität gebunden ist, rücken Ratsmitglieder stärker ins Visier von Investoren. Wo „freies Ermessen“ herrscht, steigt die Gefahr informeller Einflussnahme und der Vorwurf der Käuflichkeit von Baurecht. Dies gilt insbesondere dann, wenn die Zuständigkeit an einen Ausschuss des Gemeinderats übertragen wird, oder wenn gar Bürgermeister oder Verwaltung einzelne Vorhaben als zugestimmt an die Verwaltungsbehörde melden, ohne dass es überhaupt zu einer öffentlichen Beratung im Gemeinderat gekommen ist.
Gefahr der Ungleichbehandlung: Ohne das Korsett eines Bebauungsplanverfahrens droht eine Willkürplanung. Warum darf Investor A am Ortsrand bauen, Investor B aber nicht? Dies kann das Vertrauen der Bürger in die Neutralität des Rates massiv beschädigen.
Überforderung des Ehrenamts: Die Prüfung der „städtebaulichen Vertretbarkeit“ und der „Nachbarinteressen“ unter dem Zeitdruck der 3-Monats-Fiktion ist hochkomplex. Dies kann die ehrenamtlichen Gemeinderäte überfordern. Außerdem können Gemeinderäte persönlich unter Druck gesetzt werden, dem einen oder anderen Vorhaben zuzustimmen.
Haftung und Rechtsunsicherheit: Politische Freiheit entbindet nicht von der Sorgfaltspflicht. Fehlerhafte Abwägungen bei Nachbarrechten können zu Schadensersatzforderungen oder langjährigen Baustopps führen, was den intendierten „Turbo“ ins Gegenteil verkehren könnte.
Schon jetzt ist erkennbar dass Druck auf die gewählten Kommunalvertreter ausgeübt wird. Hierzu gehört auch die Aufforderung, die Zuständigkeit – zumindest teilweise – möglichst schnell von sich weg zu delegieren, ohne dass dafür klare Begründungen geliefert werden („Entlastung“). Eine selbsternannte „Initiative Bau-Turbo-Kommunal„, die u. a. von der Bundesarchitektenkammer gestützt wird, empfiehlt etwa, eine Erheblichkeitsschwelle nach Anzahl der Wohneinheiten zu definieren; alle Vorhaben unterhalb dieser Schwelle sollen an die Verwaltungen delegiert werden. Hierfür stellt die Initiative seit Februar 2026 eine Beschlussvorlage zur Verfügung.

Fazit:

Der Gemeinderat entscheidet mit dem Bauturbo nicht mehr nur über die Rechtmäßigkeit, sondern über die Opportunität eines Vorhabens. Er kann den Bauturbo als Verhandlungschip nutzen, um städtebauliche Mehrwerte zu erzwingen – trägt aber gleichzeitig die volle Verantwortung für die langfristige Ordnung und Gerechtigkeit in der Gemeindeentwicklung. Dies ist jedoch ein schmaler Grat. Nach § 11 Abs. 2 Satz 2 BauGB ist es Kommunen untersagt, die Erfüllung ihrer behördlichen Pflicht von einer Gegenleistung des Bürgers abhängig zu machen (Koppelungsverbot). Da es für die Anwendung des Bauturbos keinen Rechtsanspruch gibt, dient die notwendige öffentliche Beschlussfassung durch den Gemeinderat auch der Abgrenzung zum sonstigen Genehmigungsverfahren. Gewählte Vertreter sollten sich gut überlegen, ob es sinnvoll ist, diese Machtinstrumente an Entscheider zu delegieren, die sich den Bürgern nicht zur Wahl stellen, denn hierdurch beschließen sie eine Selbstentmachtung.

Für die Neue Liste

Claudius Stahl

Hinweis

Der Autor dieses Artikels ist juristischer Laie. Die Beschreibung der Rechtsgrundlage ist nach bestem Wissen und Gewissen erfolgt. Rechtsverbindliche Auskünfte finden sich an dieser Stelle nicht. Hinweise auf mögliche Verbesserungen nimmt der Autor gerne entgegen.

Verlinkte Quellen

[1] Gesetzliche Grundlagen: BauGB , LBO BW, LBOVVO BW
[2] Zweck des Gemeindlichen Einvernehmens bei Bauanträgen: Blogbeitrag der Neuen Liste vom 22.01.2022
[3] Berliner Leitfaden zum Wohnungsbauturbo

Zweck des gemeindlichen Einvernehmens bei Bauanträgen

Verfahren nach LBO

Nach Landesbauordnung Baden-Württemberg (LBO, [1]) können grob drei verschiedene Verfahren zur Erlangung einer Baugenehmigung verfolgt werden.

Verfahrensfreie Bauvorhaben nach §50 LBO (Bsp: Gartenhaus,Gebäude ohne Aufenthaltsräume, Toiletten oder Feuerstätten bis maximal 40 Kubikmeter Bruttorauminhalt, Terrassenüberdachungen bis 30 Quadratmeter Grundfläche)
Bauvorhaben im Kenntnisgabeverfahren (Voraussetzung: qualifizierter Bebauungsplan nach §30 BauGB, außerhalb des Geltungsbereichs einer Veränderungssperre gem. § 14 BauGB, Festsetzungen des Bebauungsplanes müssen eingehalten sein, keine Ausnahmen vom Bebauungsplan)
Genehmigungspflichtige Bauvorhaben (alle anderen Bauvorhaben. Wortlaut § 49 LBO: „Die Errichtung und der Abbruch baulicher Anlagen sowie der in § 50 aufgeführten anderen Anlagen und Einrichtungen bedürfen der Baugenehmigung, soweit in §§ 50, 51, 69 oder 70 nichts anderes bestimmt ist“). Nur bei genehmigungspflichtigen Bauvorhaben ist ein Bauantrag notwendig.

Gemeindliches Einvernehmen nur bei Bauanträgen erforderlich

Besteht ein qualifizierter Bebauungsplan nach §30 BauGB, ist das Einvernehmen nicht erforderlich, da der Maßstab für die Zulässigkeit von Vorhaben durch den Bebauungsplan bereits vorgegeben ist. Erteilt in diesen Fällen die Bauaufsichtsbehörde eine Baugenehmigung entgegen den Vorgaben eines gültigen Bebauungsplanes, kann die Gemeinde auch die erteilte Genehmigung wegen einer Verletzung ihrer Planungshoheit gerichtlich anfechten[2]. Diese Möglichkeit fällt insbesondere dort aus, wo entweder keine Bauleitplanung besteht (unbeplanter Innenbereich nach § 34 BauGB bzw. Außenbereich nach § 35 BauGB) oder wenn eine Ausnahmegenehmigung vom Bebauungsplan erteilt werden soll. Aus diesem Grund sieht § 36 Abs. 1 Satz 1 BauGB mit dem Einvernehmen kompensatorisch ein besonderes Beteiligungsrecht der Gemeinde vor, das die noch nicht ausgeübte Planungshoheit schützt: „über die Zulässigkeit von Vorhaben nach den §§ 31, 33 bis 35 wird im bauaufsichtlichen Verfahren von der Baugenehmigungsbehörde im Einvernehmen mit der Gemeinde entschieden“.

Zweck des gemeindlichen Einvernehmens

Das Erfordernis des gemeindlichen Einvernehmens verfolgt mehrere Ziele.

Einerseits geht es um die Prüfung der Zulässigkeit eines Bauvorhabens nach der jeweiligen Rechtsvorschrift. Durch die Mitprüfung der Zulässigkeitsvoraussetzungen u.a. nach § 35 BauGB hat das Einvernehmenserfordernis eine eigenständige rechtliche Bedeutung. Denn Zweck des § 36 ist es, die Gemeinde als sachnahe und fachkundige Behörde in Ortsteilen, in denen sie noch nicht geplant hat, an der Beurteilung der bebauungsrechtlichen Zulässigkeitsvoraussetzungen von Vorhaben mitentscheidend zu beteiligen (vgl. BVerwG, Urt. v. 07.02.1986 – 4 C 43.83).

Außerdem dient das Einvernehmen dem Schutz der Planungshoheit der Gemeinde. Ein Bauantrag kann zum Anlass genommen werden, von der Befugnis der Gemeinde Gebrauch zu machen, durch Aufstellung oder Änderung eines Bauleitplans oder eines Bebauungsplans die bauplanungsrechtlichen Grundlagen zu ändern. Dies kann grundsätzlich auch innerhalb eines gültigen Bebauungsplanes erfolgen. Insbesondere in den Fällen, in denen kein qualifizierter Bebauungsplan existiert sind viele unbestimmte Rechtsbegriffe wie das Einfügen in die Eigenart der näheren Umgebung, die Wahrung gesunder Wohn- und Arbeitsverhältnisse oder die Beeinträchtigung des Ortsbildes zu beachten und mit entsprechender Ortskenntnis politisch zu bewerten.

Ein Versagen des Einvernehmens muss innerhalb von 2 Monaten nach Eingang des Baugesuchs erfolgen; danach gilt die Zustimmung als erteilt (Zustimmungsfiktion).

Erteilt die Gemeinde ihr Einvernehmen oder äußert sich nicht, so hat dies für die Baurechtsbehörde keine positive Bindungswirkung. Die Baugenehmigungsbehörde ist daher nicht gezwungen ihrerseits dem Vorhaben in bauplanungsrechtlicher Hinsicht zuzustimmen und eine Genehmigung zu erteilen. Die Baugenehmigungsbehörde muss selbständig prüfen, ob die Genehmigungsvoraussetzungen erfüllt sind. Die Baugenehmigung kann erst bei einer Willensübereinstimmung von Gemeinde und Baurechtsbehörde erteilt werden.

Verweigert die Gemeinde das Einvernehmen, so ist die Baugenehmigungsbehörde an diese Entscheidung grundsätzlich gebunden. Sie ist daher zunächst gehindert eine Baugenehmigung zu erteilen. Dies gilt jedoch nicht mehr, wenn die Baurechtsbehörde die Verweigerung der Erteilung des Einvernehmens für rechtswidrig erachtet und dieses ersetzt. Das Versagen darf nämlich nicht willkürlich erfolgen, sondern nur aus den sich aus den §§ 31, 33, 34 und 35 BauGB ergebenden Gründen. Die Ersetzungsmöglichkeit ist zum einen in § 36 BauGB und zum anderen in § 54 LBO geregelt. Die Genehmigungsbehörde muss das Einvernehmen im Falle der rechtswidrigen Verweigerung der Gemeinde sogar ersetzen. Dies muss allerdings ebenfalls begründet werden und die Gemeinde muss vor der Erteilung der Baugenehmigung angehört werden.

Verwaltungsakt „Baugenehmigung und Öffentlichkeit

Bei der Baugenehmigung handelt es sich um einen mehrstufigen Verwaltungsakt, der die vorherige verwaltungsinterne Erteilung des gemeindlichen Einvernehmens voraussetzt. Gegenüber dem Bürger, der den Bauantrag stellt, tritt nur der Verwaltungsakt der Baugenehmigungsbehörde hervor. Die für Heuweiler zuständige (Untere) Baubehörde ist übrigens das Landratsamt Breisgau Hochschwarzwald. Die Erteilung des gemeindlichen Einvernehmens gemäß § 36 BauGB stellt hingegen keinen eigenen Verwaltungsakt dar, sondern eine politische, öffentlich rechtliche Willenserklärung des Gemeinderats, dem Hauptorgan der Gemeinde. Gleichzeitig ist das Erteilen oder das Verweigern des Einvernehmens durch den Gemeinderat der einzige Beschluss, der in der Öffentlichkeit wahrgenommen wird, und die öffentlichen Unterlagen der Ratssitzungen das einzige Erscheinen der Bauvorhabens in der Öffentlichkeit.

Notwendige Informationen für den Akt der politischen Willenserklärung des Gemeinderates

Bauverwaltung und Gemeinderat haben im Rahmen der Erteilung des Einvernehmens bei Bauanträgen unterschiedliche Rollen. Während die Verwaltung die Prüfung der rechtlichen Voraussetzungen zukommt, muss der demokratisch gewählte Gemeinderat seinen Willen im Rahmen der rechtlichen Voraussetzungen politisch definieren. Da es sich bei Gemeinderäten in der Regel nicht um baurechtliche Fachleute handelt, muss die Verwaltung daher den rechtlichen Hintergrund genau beschreiben und dem Rat die Handlungsoptionen nach der jeweiligen Bauvorschrift aufzeigen. Aus diesem Grund ist es besonders wichtig, dass der Gemeinderat im Kontext der Vorbereitung zur Sitzung von der Verwaltung über den Beschlussvorschlag und dessen Begründung umfassend informiert wird. Die Gemeinde muss nach dem gesagten prüfen, ob die Zulässigkeit des Bauantrages gegeben ist, und ob die Planungshoheit der Gemeinde berührt ist. Es liegt auf der Hand, dass die Auslegung des Ermessens in Verwaltung und in der Politik in Einzelfällen durchaus unterschiedlich sein kann.

Ein Argument, gegen die umfassende Information des Gemeinderates könnte es sein, dass der Verwaltungsaufwand geringer sei, die Entscheidung im Sinne der Bürger:innen schneller getroffen werden könne, der Gemeinderat kaum Entscheidungsspielraum habe und in den meisten Fällen ohnehin der Empfehlung der Verwaltung folge[3]. Ähnliche Argumente wurden zuletzt auch von der Bauverwaltung in Gundelfingen gegenüber den Gemeinderäten in Heuweiler vorgebracht. Im Grunde könnte man aber dann auf eine politische Entscheidung ganz verzichten. Eine solche Argumentation übersieht den Zweck der gemeindlichen Einvernehmens. Das zu schützende Rechtsgut liegt in der Zuständigkeit des Gemeinderats und nicht der Zuständigkeit der Verwaltung!

Außerdem kommt dem Gemeinderat gemäß §24 Abs. 1 Satz3 GemO BW die Aufgabe zu, das Handeln der Verwaltung zu kontrollieren, indem er die Ausführung der Beschlüsse überwacht und indem er zur Beseitigung von Missständen in der Verwaltung sorgen muss, sofern diese auftreten. Dem Bürgermeister kommt in diesem Zusammenhang eine Doppelrolle zu: er ist einerseits Chef der Gemeindeverwaltung und andererseits durch unabhängige demokratische Wahl Teil des Gemeinderats und damit auch politischer Mandatsträger. Dadurch ist er Kontrollierter und Kontrolleur gleichzeitig.

Im Idealfall bearbeiten Verwaltung, Bürgermeister und Gemeinderat einvernehmlich über das „Einvernehmen“, jeweils im gegenseitigen Verständnis und in Anerkennung der jeweils anderen Rolle.